Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage

Denkmalgeschützte Immobilien, oft als Baudenkmale bezeichnet, bieten zweifelos ein besonderes Flair. Oft handelt es sich bei Ihnen um architektonisch reizvolle Unikate in guter Lage. Die Sanierung eines solchen Objektes ist jedoch oft kostenintensiv und mit gesonderten Auflagen seitens der Behörden verbunden. Gerade der hohe Anteil der Sanierungskosten in Verbindung mit Sonderregelungen im Einkommenssteuergesetz machen Denkmalimmobilien allerdings zu einem interessanten Investment.

So gibt es in Deutschland die Möglichkeit, den Sanierungs- kostenanteil über die Dauer von 10 bis 12 Jahren steuerlich geltend zu machen. Sanierungskostenanteile von 70 bis 80 Prozent in Bezug auf den schlüsselfertigen Endpreis sind dabei keine Seltenheit. Gerade Besserverdiendende können mit einem Baudenkmal die persönliche Steuerlast so deutlich senken.

Bezieht man die Steuerersparnis in die Kalkulation mit ein, so mindert sich der tatsächlich gezahlte Kaufpreis eine Immobilie deutlich, beziehungsweise ergeben sich interessante Nachsteuerrenditen.

Voraussetzung für steuerliche Vergünstigungen ist allerdings eine offizielle Einstufung der als Baudenkmal.

Ein Baudenkmal (Denkmalimmobilie) ist eine Immobilie, die aufgrund baulicher und historischer Bedeutung als Kulturdenkmal eingestuft wird. Die Klassifizierung unternimmt das Amt für Denkmalschutz nach § 40 Denkmalschutzgesetz. Ziel ist es, dafür zu sorgen, dass Denkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht werden.

Neben der historischen Bedeutung ist häufig auch die Lage einer Immobilie wichtig, geht es um den Wunsch nach Steuerlichen Entlastungen. Wichtig ist die Lage in einem behördlich anerkannten Sanierungsgebiet. Diese Voraussetzung ist unbedingt durch den Bauträger nachzuweisen. Ist dies nicht möglich, kann es seitens des Finanzamtes zu einer Ablehnung der Geltendmachung der Sanierungskosten kommen.

Die Vorteile im Überblick

• Baudenkmal als steueroptimierte Immobilie nutzen
• Sanierungskostenanteil bis zu 100 Prozent steuerlich geltend machen.
• Abhängig vom Steuersatz bis zu 35 Prozent der gesamten Kaufsumme durch Steuervergünstigungen finanzieren
• Finanzierungskosten (Darlehenszinsen) zu 100 Prozent geltend machen
• Nach Ablauf von 10 Jahren keine Kapitalertragssteuer auf den Verkaufserlös zahlen

Weitere Informationen zum Steuersparmodell…

Um den effektiv gezahlten Kaufpreis einer Immobile berechnen zu können, müssen auch die steuerliche Vorteile bedacht werden. Der Immobilienanteil, also der Wert ohne den Grundstücksanteil, kann generell mit 2% p.a. angesetzt werden. Auf diese Weise wird die Immobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren linear abgeschrieben. Wurde das Gebäude bis zum dem 31.12.1924 erbaut, so werden 2,5% p.a. über einen Zeitraum von 40 Jahren abgeschrieben. Handelt es sich zudem um eine Denkmalgeschütze Immobilie, darf und muss hier insbesondere der Sanierungskostenanteil in die Kalkulation mit einfließen. Diese Kosten können über die Dauer von 10 oder 12 Jahren, abhängig davon, ob die Immobilie privat oder als Kapitalanlage genutzt wird, steuerlich geltend gemacht werden.

Bei Baudenkmalen wird neben dem Sanierungskostenanteil zudem der Altbauanteil linear abgeschrieben. Beispiel: Der Sanierungskostenanteil einer Immobilie beträgt 258.400 Euro, der Altbauanteil 76.000 Euro. Bereits in dem Jahr, in dem die Baumaßnahmen enden, fallen 25.156 Euro Kosten an, die steuerlich geltend gemacht werden können. Die effektive jährliche Steuerersparnis berechnet sich daraus in Abhängigkeit vom individuellen Steuersatz des Anlegers.

Detailierte Abschreibungsmöglichkeiten der Immobilienarten finden sie in der nachfolgenden Übersicht.