Immobilien als Kapitalanlage

Spätestens seit der Finanzkrise der letzten Jahre investieren deutsche Anleger wieder verstärkt in Immobilien. Ein unbe- rechenbarer Aktienmarkt, steigende Inflationsraten und Angst vor einem Zerfall der Gemeinschaftswährung sorgen dafür, dass die Investition in Sachwerte boomt. Immobilieneigner haben die Chance, dass der Gegenwert der Immobilie beziehungsweise deren Wertsteigerung mit der Geldentwertung mithält. Zudem können sie, abhängig von Investitionsform- und Objekt, teils beachtliche Nachsteuer-Renditen erwirtschaften.

Wer mit seinem Kapital direkten Eigentum an Immobilien erwerben möchte, kann in Eigentumswohnungen, Bestandshäusern, Baudenkmale bzw. Denkmalgeschütze Immobilien oder einen schicken Neubau investieren.

Doch auch ohne den Erwerb von Immobilien können Anleger vom „Betongold“ und seiner relativ stabilen Rendite profitieren, indem sie Kapital in entsprechende Wertpapiere anlegen. Investitionen in Immobilienfonds, Immobilien-Aktien und ETFs sowie so genannte REITs (Real Estate Investment Trusts) sind auf diese Weise möglich und auch Kleinanleger mit vergleichsweise geringerem Budget können von Immobilien als Geldanlage profitieren.

Wer Eigentum an Immobilien erlangen möchte, muss zunächst einiges an Kapital investieren. Jedoch winken bei einer direkten Investition zahlreiche Möglichkeiten, langfristig Renditen zu sichern, die vielen anderen Anlageformen ebenbürtig sind, bei oftmals höherer Sicherheit. So kann Kapital aus Abschreibungen, Sonderabschreibungen bei Baudenkmalen bzw. denkmalgeschützten Immobilien, Mieten sowie dem Verkauf des Eigentums zurückfließen. Anders als bei Kapitalerträgen aus Wertpapieren ist bei selbstgenutztem Eigentum keine Abgeltungssteuer fällig. Den Pflichten und möglichen Kosten aus dem Besitz stehen somit auch nennenswerte Renditechancen gegenüber.

Spezial: Investment Denkmalgeschütze Immobilien

Als Anlagehorizont sollte man von etwa 10 Jahren ausgehen. Bis dahin ist entsprechendes Kapital gebunden. Selbstverständlich kann eine Immobilie auch schneller veräußert werden. Jedoch sollte für den Verkauf etwas Zeit eingeplant werden. Ansonsten erfolgt der Verkauf möglicherweise zu ungünstigen Konditionen und die Rendite wird geschmälert oder aufgezehrt.

Betrachtet man die Immobilie als reines Investment mit dem Ziel einer konstanten Rendite, müssen neben Standortfaktoren und Verkehrswert auch objektbezogene Gegebenheiten betrachtet werden. Mit Hinblick auf Ivestitonsvolumina, Anlagerisiko und Abschreibemöglichkeiten gibt es mitunter große Unterscheide. Möglichkeiten zur Abschreibung und Ausnutzung von Steuervorteilen sind abhängig von Art des Objektes. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, eine denkmalgeschützte Immobilie, also ein Baudenkmal oder einen Neubau. Wird das Grundstück gekauft oder handelt es sich um ein Erbbaugrundstück?

Wenn es umd die Investition in Immobilien geht, sind die Vorstellungen, Wünsche und Möglichkeiten individuell sehr verschieden. Mit dem folgenden Formular können Sie Kontakt zu Finanzexperten aufnehmen und sich Ihren Vorstellungen entsprechend zu den Themen Immobilienfinanzierung und Immobilien als Geldanlage beraten lassen.

Bei einer indirekten Investition in Immobilien fallen keine Pflichten aus deren Besitz an, jedoch auch keine direkten Einnahmen aus dem Betrieb der Immobilien. Hier profitieren Anleger von der Wertentwicklung der jeweiligen Anteile oder erhalten Kapitalerträge aus Verkauf oder Dividenden-/ Gewinnausschüttungen bei Aktien und REITs. Neben dem geringeren Kapitalbedarf besteht der größte Vorteil indirekter Immobilienananlagen sicherlich in der hohen Liquidiät des investierten Kapitals. Abgesehen von den Investitionen in Geschlossene Fonds lässt sich das gebundene Kapital zeitnah durch Verkauf oder Rückgabe der Anteile freisetzen.

Immobilienaktien
Mit Immobilienaktien erwerben Investoren Anteile an Gesellschaften der Immobilienbranche und profitieren bei Kursgewinnen. Bei ausschüttenden Aktien haben Aktionäre zudem die Chance auf reglemäßige Gewinnausschütungen, denn die Unternehmen können aus ihren Mieterträgen kontinuierliche Dividendenzahlungen generieren und fortlaufende Auszahlungen leisten.

Achtung: Im Zuge der Finanzkrise sind, durch nachfragebedingte Immobilienentwertungen die Aktienkurse vieler Immobilienunternehmen deutlich gefallen. Im internationalen Vergleich gelten die Immobilienwerte in Deutschland jedoch als stark unterbewertet. Risikofreudige Anleger haben hier die Chance auf hohe Renditen.

Beispiele:

• Colonia Real Estate AG (ISIN: DE0006338007)
• InCity Immobilien AG (ISIN: DE000A0HNF96)
• TAG Immobilien AG ( ISIN: DE0008303504)

Immobilienfonds
Immobilienfonds bündeln das Kapital der Anleger und investieren in Immobilien. Dabei muss unterschieden werden zwischen offenen Immobilienfonds und geschlossenen Fonds.

Offene Immobilienfonds , so genannte Publikumsfonds, verfügen in der Regel über eine Vielzahl von Anlegern und investieren in eine größere Anzahl an Einzelobjekten. Die Fondsanteile sind über die entsprechende Fondsgesellschaft zu beziehen und können,

nach Verfügbarkeit, grundsätzlich jederzeit von interessierten Anlegern erworben oder an die Gesellschaft zurückgegeben werden.

Geschlossene Immobilienfonds dagegen werden meist zur Finanzierung eines einzelnen Projektes aufgelegt. Der Fonds wird geschlossen, sobald das benötigte Gesamtkapital eingezahlt wurde. Weitere Einzahlungen und Auzahlungen sind dann ohne Weiteres nicht mehr möglich. Das eingezahlte Kapital ist bis zum definierten Laufzeitende im Fonds gebunden. Achtung: Anteilseigner beteiligen sich am Projekt als Mitgesellschafter. Sie profitieren vom Erfolg wie Unternehmer, tragen jedoch auch entsprechende Risikien.

Im Unterschied zu den beiden letztgenannten Fondsarten investieren Immobilienaktienfonds das Geld der Anleger nicht direkt in Immobilien, sondern in Aktien verschiedener Immobilienunternehmen.

Immobilien-ETFs
ETFs sind börsennotierte Indexfonds, sie werden also mit entsprechnder Transparenz an der Börse gehandelt und nicht über eine Fondsgesellschaft. Ein Index für die Assetklasse Immobilien fasst ausgewählte Werte zusammen und stellt ein Kennzahl für deren Kursentwicklung dar. Beispiel: Der Index des Lyxor ETF MSCI World Real Estate (WKN: LYX0FP) umfasst derzeit 79 Titel aus aller Welt.

REITs
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Aktiengesellschaften, deren Geschäftsfeld darin besteht, inländische und ausländische Immobilien zu erwerben und/oder zu verwalten. REITS müssen dafür – gesetzlich vorgeschrieben – 90 Prozent des Gewinns als Dividende an Anleger ausschütten. Vorzug eines REIT gegenüber Publikums-Immobilienfonds ist, dass eine Rückgabe von Anteilen durch Investoren nicht zu Liquiditätsproblemen führen kann. Die Aktien wechseln den Besitzer, der REIT selbst muss aber keine Anteile zurücknehmen.

Seit 2007 sind derartige Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen in Deutschland zugelassen. Drei Gesellschaften haben seit dem an die Börse geschaft:

• Alstria Office AG (ISIN: DE000AOLD2U1)
• Fair Value REIT AG (ISIN: DE000A0MW975)
• Hamborner REIT AG (ISIN: DE0006013006)

Die Hinterlegung der Wertpapiere und die gesamte Abwicklung der Transaktionen, Bezüge neuer Aktien et cetera wird über ein so genanntes Wertpapierdepot vorgenommen. Sie benötigen daher ein solches Depot, um Immobilien-Wertpapiere handeln zu können. Mittlerweile gibt es zahlreiche Online-Broker und Direktbanken die ein solches Wertpapierdepot bereits zum Nulltarif anbieten und Sie bei Ihren Handelsaktivitäten vielfältig unterstützen.